Как арендодатель на УСН может сэкономить единый налог

Финансисты подсказали, как арендодателю на УСН учесть коммунальные платежи, не переплачивая единый налог. Письмо Минфина России от 25 декабря 2017 г. № 03-11-11/86266.

Фирмы и ИП на УСН учитывают доходы по правилам, которые установлены для расчета налога на прибыль пунктами 1 и 2 статьи 248 Налогового кодекса (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Сюда входят доходы от реализации и внереализационные доходы (п. 1 ст. 248 НК РФ). Все, что нужно учесть в доходах от реализации, перечислено в статье 249 Налогового кодекса, во внереализационных доходах — в статьи 250 кодекса.

Доходы, которые не учитывают при налогообложении, есть в статье 251 кодекса. Коммунальные платежи, получаемые арендодателем от арендаторов, среди них не упомянуты.

Значит, арендодатель на УСН должен учесть коммунальные платежи арендатора, поступившие на его счет, в «упрощенных» доходах.

Чтобы не переплачивать УСН-налог, арендодатель может выступить в роли посредника по расчетам за ЖКХ между коммунальными службами и арендатором.

Все очень просто. Вместе с договором аренды арендодатель заключает посреднический договор с арендатором на предоставление ему коммунальных услуг. В этом случае арендатор выступает в роли принципала, а арендодатель в роли агента. Тогда коммунальные платежи, полученные от арендатора, не считаются доходом арендодателя. Поскольку в Налоговом кодексе сказано: деньги, поступившие комиссионеру, агенту или иному поверенному по посредническому договору, не являются его доходом. Исключение составляет только посредническое вознаграждение (пп. 9 п. 1 статьи 251 НК РФ).

Поэтому в случае агентского договора арендодатель на УСН учитывает в доходах не всю сумму возмещения коммунальных услуг, поступившую от арендатора, а только агентское вознаграждение.