Какой налог заплатит ИП при продаже недвижимости?

При продаже имущества, приобретенного до регистрации в качестве ИП и сдаваемого в аренду, предприниматель на УСН должен заплатить «упрощенный» налог. Определение Верховного Суда РФ от 16 июня 2017 г. № 304-КГ17-7241.

Какой налог должен заплатить при продаже имущества ИП, применяющий УСН, который до регистрации в качестве предпринимателя приобрел имущество и, занимаясь «упрощенной» деятельностью, сдавал его в аренду? УСН-налог или НДФЛ?

По мнению Верховного Суда, доходы от продажи такого имущества облагаются УСН-налогом (определение Верховного Суда РФ от 16 июня 2017 г. № 304-КГ17-7241).

Суть судебного разбирательства состояла в следующем. ИП на «доходной» УСН продал нежилое помещение, которое сдавал в аренду под магазин. Причем помещение было куплено им до регистрации в качестве предпринимателя. Договор купли-продажи он заключил от своего имени как физического лица. Деньги получил на собственный лицевой счет в банке, который не использовался в предпринимательской деятельности. Поэтому гражданин решил, что доходы от продажи этого нежилого помещения облагаются НДФЛ, несмотря на то, что впоследствии он зарегистрировался в качестве ИП и стал применять УСН.

Налоговая инспекция провела камеральную проверку декларации по УСН предпринимателя и сочла, что выручку от продажи недвижимости ИП должен был учесть в налоговой базе по УСН.

ИП не согласился с мнением налоговиков и обратился в суд.

Но суды трех инстанций – первой, апелляционной и кассационной – поддержали позицию контролеров. Дело дошло до Верховного Суда. Высшие судьи также стали на сторону проверяющих. Свое решение судьи аргументировали так.

Налогообложение выручки от реализации имущества зависит от того, для каких целей было предназначено и фактически использовалось данное имущество. В оспариваемом случае нежилое помещение сдавалось в аренду. К тому же, как указано в ЕГРИП, основным видом деятельности предпринимателя являлась сдача внаем собственного недвижимого имущества.

Таким образом, реализованная недвижимость на момент ее продажи по своему характеру и потребительским свойствам была предназначена для использования и использовалась в предпринимательских целях. В свою очередь ИП-«упрощенец» в целях расчета единого налога должен учитывать выручку от реализации любого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.

Следовательно, с доходов от продажи имущества, которое было куплено до регистрации гражданина в качестве предпринимателя, а затем использовалось в предпринимательской деятельности, облагаемой УСН, нужно начислить «упрощенный» налог.