Какой налог заплатит ИП на УСН, продавая личную недвижимость

Доходы от продажи собственного нежилого помещения, которое ранее сдавалось в аренду предпринимателем на УСН, облагаются «упрощенным» налогом. Письмо ФНС России от 24 мая 2016 г. № СД-3-/2348.

В комментируемом письме ФНС России ответила на запрос индивидуального предпринимателя, интересующегося, каким налогом облагаются доходы от продажи его собственного нежилого помещения, которое до момента реализации сдавалось в аренду: НДФЛ или «упрощенным»?

По мнению ФНС, предприниматель должен заплатить УСН-налог.

Налоговики рассуждали так. По правилам Налогового кодекса индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, освобождаются от уплаты НДФЛ в отношении доходов от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Исключение составляют доходы в виде дивидендов, а также доходы, облагаемые по ставкам, которые предусмотрены подпунктами 2 и 5 статьи 224 Налогового кодекса, в частности:

Согласно пункту 1 статьи 346.15 Налогового кодекса «упрощенцы» учитывают в целях налогообложения доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые по правилам статьи 249 и 250 Налогового кодекса.

В свою очередь статья 249 кодекса предписывает считать доходом от реализации выручку от реализации товаров, работ, услуг как собственного производства, так и ранее приобретенных, а также выручку от реализации имущественных прав. В данном случае под товарами понимается любое реализуемое имущество либо имущество, предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Исходя из этих рассуждений, доходы предпринимателя-«упрощенца», которые он получает от продажи недвижимого имущества, считаются его доходом от продажи товара, то есть доходом от реализации, и облагаются УСН-налогом.

Если при государственной регистрации предприниматель указал в ЕГРИП такой вид экономической деятельности, как сдача в аренду собственного нежилого недвижимого имущества, получал доходы от сдачи помещения внаем и вел учет соответствующих хозяйственных операций, значит, доходы от продажи этого нежилого помещения рассматриваются как доходы от предпринимательской деятельности.

Кроме того, учитывая тот факт, что в период продажи предприниматель применял УСН, доходы от реализации нежилого помещения облагаются «упрощенным» налогом.

Мнение налоговиков подтверждает сложившаяся арбитражная практика (см. определения Верховного Суда РФ от 30 декабря 2015 г. № 306-КГ15-17368 по делу № А12-33256/2014, Верховного Суда РФ от 5 октября 2015 г. № 304-КГ15-12005 по делу № А27-18615/2014, ВАС РФ от 21 марта 2014 г. № ВАС-2475/14 по делу № А73-15778/2012). Суды солидарны с позицией проверяющих и подтверждают, что доходы от продажи недвижимого имущества «упрощенец» должен включить в налоговую базу по УСН-налогу.

Об особенностях налогообложения операций с недвижимостью у индивидуального предпринимателя читайте в бераторе «УСН на практике»